Wohnungsbetrug erkennen: Warnsignale und typische Maschen

Wohnungsbetrug erkennst du meist an einem Muster: Die Wohnung ist für die Lage auffällig günstig, der Vermieter kann angeblich nicht zur Besichtigung kommen, und du sollst vorab Geld überweisen oder Ausweiskopie, Gehaltsnachweise und SCHUFA-Auskunft schicken. Zahl nichts, bevor du die Wohnung vor Ort mit Vermieter oder Makler gesehen und den Mietvertrag unterschrieben hast, und schick keine Unterlagen an jemanden, den du nie getroffen hast. Damit laufen die meisten Maschen ins Leere.

Betrug bei der Wohnungssuche lohnt sich für Täter, weil es um Kaution und erste Monatsmieten geht und viele Suchende unter Druck stehen. Dazu kommt ein zweites Risiko, das oft unterschätzt wird: Wer Ausweis und Gehaltsabrechnungen an Unbekannte schickt, riskiert Identitätsdiebstahl.

Wir entwickeln bei TrustCamera eine Kamera-App, die Fotos schon bei der Aufnahme nachprüfbar macht, und beschäftigen uns deshalb viel mit geklauten und bearbeiteten Bildern in Anzeigen. Diese Übersicht zeigt die Warnsignale, erklärt die bekannten Maschen so, wie Polizei und Datenschutzbehörden sie beschreiben, und führt zu unseren ausführlichen Ratgebern.

Wohnungsbetrug erkennen: die Warnsignale im Überblick

Wohnungsbetrug zu erkennen gelingt selten über ein einzelnes Detail, sondern über das Zusammenspiel mehrerer Auffälligkeiten. Typisch sind eine Miete klar unter dem ortsüblichen Niveau, ein Anbieter, der nicht vor Ort sein kann, und Druck zur schnellen Zusage. Dazu kommt die Forderung nach Geld oder sensiblen Unterlagen, bevor du die Räume betreten hast. Je mehr davon zusammenkommen, desto wahrscheinlicher ist Betrug.

• Preis zu gut: Die Miete liegt weit unter vergleichbaren Wohnungen in der Gegend, oder Kalt- und Warmmiete sind gleich hoch.
• Keine Besichtigung: Der Vermieter ist angeblich im Ausland, beruflich verhindert oder krank.
• Geld vorab: Kaution, erste Miete oder eine Gebühr sollen fließen, bevor es einen Vertrag gibt.
• Schlüssel per Post: Die Schlüssel sollen per Kurier, per Nachnahme oder über eine Plattform wie Airbnb kommen.
• Unterlagen zu früh: Schon vor der Besichtigung will der Anbieter Ausweiskopie, Gehaltsnachweise oder SCHUFA-Auskunft.
• Raus aus dem Portal: Der Kontakt soll per E-Mail oder WhatsApp weiterlaufen, oft auf Englisch oder in holprigem Deutsch.
• Zeitdruck: Viele Interessenten warten angeblich schon, die Zusage gilt nur heute.

Die meisten dieser Muster nennen Polizei und Immobilienportale selbst in ihren Warnungen, die wir in den folgenden Abschnitten verlinken. Ein einzelnes Zeichen beweist noch keinen Betrug, denn auch seriöse Vermieter wohnen manchmal weit weg. Eine Ausnahme gibt es: Soll Geld fließen, bevor du die Wohnung gesehen und den Vertrag unterschrieben hast, reicht das allein, um abzubrechen. Um Wohnungsbetrug zu erkennen, achte deshalb zuerst darauf, wann das Gegenüber Geld oder Daten verlangt.

Vermieter im Ausland: Schlüssel gegen Kaution per Kurier

Eine der bekanntesten Maschen beginnt mit einer Traumwohnung und einem Vermieter, der gerade nicht in Deutschland ist. Laut Polizeilicher Kriminalprävention bietet er an, den Schlüssel per Kurier zu schicken, sobald du die Kaution vorab überwiesen hast. Die Polizei nennt diese Form des Vorkassebetrugs besonders perfide, weil sie die oft verzweifelte Lage von Suchenden ausnutzt. Nicht selten geht es um mehrere tausend Euro für Kautionen oder erste Monatsmieten.

Das LKA Niedersachsen beschreibt denselben Ablauf als Vorabkaution: Nach der Zahlung wartest du vergeblich auf den Schlüssel. Um Vertrauen zu gewinnen, behaupten manche Täter laut LKA, Plattformen wie Airbnb oder Roomlala würden das Versenden von Schlüssel oder Mietvertrag übernehmen. Wie diese Variante mit angeblichem Treuhand-Service abläuft und wie Betrug bei Ferienwohnungen aussieht, erklärt unser Ratgeber Airbnb-Betrug erkennen.

Eine Abwandlung ist der Nachnahmebetrug. Die Schlüssel kommen hier tatsächlich an, du zahlst dem Boten eine vereinbarte Nachnahmegebühr, doch sie passen nicht ins Schloss. Manchmal verlangen Betrüger auch „Gebühren“ für einen Besichtigungstermin. Seriöse Makler oder Vermieter tun das laut Polizei niemals. Alle diese Varianten von Wohnungsbetrug erkennst du am selben Punkt: Du sollst zahlen, bevor du die Wohnung mit dem Vermieter von innen gesehen hast.

Echte Wohnung, falscher Vermieter: Betrug trotz Besichtigung

Eine Besichtigung schützt nicht in jedem Fall. Das LKA Niedersachsen beschreibt einen Wohnungskautionsbetrug, bei dem der Täter selbst eine Wohnung anmietet und sie als seine eigene ausgibt. Er stellt sie auf mehreren Portalen ein, Interessenten bekommen schnell einen Besichtigungstermin und kurz darauf die Zusage. Dann sollen sie zum Beispiel drei Monatsmieten und eine Ablösesumme im Voraus überweisen.

Solchen Wohnungsbetrug erkennst du nicht an den Räumen, sondern an der Person und am Ablauf. Frag, wem die Wohnung gehört und ob eine Hausverwaltung zuständig ist. Aus unserer Sicht lohnt es sich, dort über eine Telefonnummer nachzuhaken, die du selbst herausgesucht hast, statt über die Nummer aus der Anzeige. Lass dir außerdem den Ausweis zeigen und vergleiche den Namen mit dem Vermieter im Vertrag und dem Inhaber des Kontos, auf das du zahlen sollst.

Einen zweiten Anker liefert das Gesetz. Nach § 551 BGB darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen. Du hast das Recht, sie in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, und die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Wer schon vor der Vertragsunterschrift Kaution, Miete und Ablöse auf einen Schlag verlangt, weicht also deutlich vom gesetzlichen Normalfall ab.

Fake-Wohnungsanzeigen erkennen: geklaute und bearbeitete Fotos

Viele Fälle von Wohnungsbetrug erkennst du schon an den Fotos, denn Fake-Wohnungsanzeigen bestehen oft aus dem Material echter Inserate. Laut LKA Niedersachsen sind Katalog-Fotos ein typisches Warnzeichen, und manche Anzeigen sind aus Inseraten seriöser Portale zusammenkopiert. Das LKA rät zu prüfen, ob die Fotos realistisch sind und zur Wohngegend passen, zum Beispiel mit Google Maps. Stimmen Hausfassade, Straße oder Blick aus dem Fenster nicht mit der Adresse überein, ist Vorsicht angebracht.

Am schnellsten findest du geklaute Bilder mit einer Bilder-Rückwärtssuche. Taucht dieselbe Wohnung als Ferienwohnung, in einer anderen Stadt oder unter einem anderen Namen auf, spricht das stark für eine Fälschung. Findet die Suche nichts, ist das noch keine Entwarnung: Neue, zugeschnittene oder gespiegelte Fotos können der Suche entgehen.

Auch echte Vermieter bearbeiten ihre Fotos, Weitwinkel und aufgehellte Räume sind üblich. Kritisch wird es, wenn Mängel verschwinden, etwa Feuchtflecken oder die Baustelle vor dem Fenster. Woran du Retusche erkennst, zeigt unser Ratgeber bearbeitetes Bild erkennen. Wohnungsfotos lassen sich inzwischen auch mit KI erzeugen oder umgestalten. Typische Spuren solcher Bilder sammelt der Artikel, wie du ein KI-Bild erkennen kannst.

Früher galt ein Foto mit einem Zettel, auf dem dein Name und das heutige Datum stehen, als guter Test. Als Beweis taugt es nicht mehr, weil KI-Generatoren inzwischen lesbare Schrift in Bilder setzen. Entscheidend ist die Besichtigung vor Ort mit dem echten Vermieter oder Makler. Geht das nicht sofort, ist eine Live-Videoführung die zweitbeste Lösung: Die Person geht in Echtzeit durch die Wohnung und zeigt auf deine Bitte hin zum Beispiel den Blick aus einem bestimmten Fenster. Beides ersetzt aber nicht die Frage, wer überhaupt vermieten darf.

Identitätsdiebstahl: welche Unterlagen wann üblich sind

Nicht jeder Betrüger will sofort Geld, manche sammeln Daten. Laut Polizeilicher Kriminalprävention bitten Täter Wohnungssuchende um eine Kopie des Personalausweises. Mit diesen Daten schalten sie unter fremdem Namen neue Fake-Anzeigen, erfinden Legenden für weitere Maschen oder eröffnen sogar Konten.

Besonders tückisch ist eine Masche, die der Ratgeber Internetkriminalität des LKA Niedersachsen schon 2019 beschrieben hat. Eine Studentin suchte in einer Facebook-Gruppe ein WG-Zimmer. Der angebliche Vermieter verlangte ein Foto ihres Ausweises und schickte ihr einen Code für ein Video-Ident-Verfahren, angeblich für ein Kautionskonto. Tatsächlich eröffnete sie damit ein Bankkonto auf ihren Namen, auf das nur die Täter Zugriff hatten. Das LKA rät, misstrauisch zu sein, wenn Unbekannte dir Zugangsdaten für eine Identifizierung vorgeben, die du nicht selbst bei einer Bank oder einem Mobilfunkanbieter angestoßen hast.

Welche Angaben Vermieter wann verlangen dürfen, haben die deutschen Datenschutzaufsichtsbehörden in einer Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz festgehalten (Stand Januar 2026). Sie unterscheidet drei Zeitpunkte:

Für dich heißt das: Wer schon vor der Besichtigung eine Ausweiskopie, Gehaltsabrechnungen oder eine SCHUFA-Auskunft haben will, hält sich nicht an diese Linie. Das allein beweist keinen Betrug, ist aber ein deutliches Warnsignal. Zeig den Ausweis, wenn er verlangt wird, bei der Besichtigung vor, statt eine Kopie zu schicken, und gib Nachweise erst heraus, wenn der Vertrag konkret wird.

Falsche Makler, Gebühren und kostenpflichtige Wohnungslisten

Eine weitere Variante tarnt sich als Service. Laut LKA Niedersachsen geben sich Betrüger als Immobilienmakler aus und verkaufen Listen mit angeblich interessanten Wohnungsangeboten. ImmoScout24 beschreibt eine verwandte Masche: Wegen großer Nachfrage sollst du dich auf einer separaten Website registrieren, und einige Tage später kommt eine Rechnung für diese Registrierung.

Das Gesetz zieht hier klare Grenzen. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf ein Makler von Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich in ihrem Auftrag eine Wohnung gesucht hat. Auch dann entsteht der Anspruch erst, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Vorschüsse sind ausdrücklich verboten. Weitere Vergütungen wie Einschreib- oder Schreibgebühren schließt § 3 des Gesetzes ebenfalls aus.

Eine Gebühr für Besichtigung, Reservierung oder den Platz auf einer Liste passt deshalb nicht zu einer seriösen Wohnungsvermittlung. Frag bei jedem Makler nach Firma und Impressum und prüfe beides unabhängig, etwa über die Website des Unternehmens. Bei Verdacht rät das LKA, sich den Ausweis des Maklers zeigen zu lassen.

Mietbetrug erkennen auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und WG-Gesucht

Wohnungsbetrug erkennst du auf allen Portalen an denselben Mustern, die Schutzfunktionen unterscheiden sich aber. ImmoScout24 prüft nach eigenen Angaben jedes neue Inserat mit technischen Filtern und seiner Qualitätssicherung. Als Warnsignale nennt das Portal unter anderem eine unsinnige Objektbeschreibung, Fotos, die nicht zur Lage passen, gleich hohe Kalt- und Warmmiete sowie Kommunikation auf Englisch mit einer E-Mail-Adresse als einzigem Kontakt. Kostenpflichtige Besichtigungstermine und Wohnungslisten verstoßen laut ImmoScout24 gegen seine AGB.

WG-Gesucht empfiehlt, ausschließlich über das eigene Nachrichtensystem zu schreiben, weil nur dort Sicherheitshinweise und Meldefunktion greifen. Persönliche Dokumente solltest du laut WG-Gesucht nicht per E-Mail schicken, sondern zur Besichtigung mitbringen. Zahlungsaufforderungen über Geldtransferdienste wie Western Union oder an angebliche Agenten von Airbnb bezeichnet das Portal als betrügerisch. Verdächtige Anzeigen meldest du dort über den Link „Beanstanden“ mit dem Grund „Betrugsverdacht“.

Für Immowelt, Kleinanzeigen und Facebook-Gruppen gelten dieselben Warnsignale, und der Video-Ident-Fall oben zeigt, dass Betrüger auch außerhalb der großen Portale suchen. Das LKA Niedersachsen rät Betroffenen, betrügerische Inserate über die Meldefunktion des jeweiligen Portals zu melden, um andere Suchende zu schützen. Wie Betrug auf Kleinanzeigen allgemein abläuft, von Vorkasse bis zu gefälschten Zahlungslinks, zeigt unser Ratgeber Kleinanzeigen-Betrug erkennen.

Checkliste: So prüfst du, ob ein Wohnungsinserat echt ist

Mit wenigen Schritten kannst du Wohnungsbetrug früh erkennen, die ersten drei sogar, bevor du den Anbieter überhaupt kontaktierst. Die Liste fasst die Tipps von Polizei, Datenschutzbehörden und Portalen aus den Abschnitten oben zusammen:

1. Adresse prüfen: Such die Adresse in einer Kartenansicht und vergleiche Haus, Umgebung und Ausblick mit den Fotos.
2. Fotos rückwärts suchen: Taucht die Wohnung anderswo mit anderem Kontakt, Preis oder als Ferienwohnung auf, brich ab.
3. Preis vergleichen: Liegt die Miete weit unter ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend, frag nach dem Grund.
4. Vermieter prüfen: Lass dir den Ausweis zeigen, frag nach Eigentümer oder Hausverwaltung und prüfe Firmen unabhängig.
5. Vor Ort besichtigen: Sieh dir die Wohnung mit Vermieter oder Makler an; eine Live-Videoführung ist nur die zweitbeste Lösung.
6. Erst Vertrag, dann Geld: Zahl Kaution und Miete erst nach der Unterschrift und nur an einen Kontoinhaber, der zum Vertrag passt.
7. Unterlagen dosieren: Ausweis vorzeigen statt schicken, Nachweise erst kurz vor Vertragsschluss.

Das LKA Niedersachsen rät außerdem, auf verdächtige Kontonummern zu achten, zum Beispiel auf eine IBAN, die nicht mit DE beginnt, und die Kontaktdaten des Anbieters auf Seriosität zu prüfen. Eine deutsche IBAN ist aus unserer Sicht aber keine Entwarnung, denn Täter nutzen auch Konten, die sie mit fremden Ausweisdaten eröffnet haben. Und nimm dir Zeit: Drängt jemand so sehr, dass du nicht einmal einen Tag prüfen kannst, ist das selbst ein Warnsignal.

Nach der Zusage: Übergabe dokumentieren und Kaution schützen

Ist der Vertrag unterschrieben, verschiebt sich das Risiko. Jetzt geht es darum, den Zustand der Wohnung beim Einzug festzuhalten, damit dir beim Auszug keine Schäden angelastet werden, die schon vorher da waren. Was in ein vollständiges Wohnungsübergabeprotokoll gehört und wie du Mängel fotografierst, erklärt unser Ratgeber. Wie du deine Kaution zurückbekommen kannst und was du tust, wenn der Vermieter sie einbehält, steht in einem eigenen Artikel.

Für genau solche Situationen entwickeln wir TrustCamera. Du fotografierst oder filmst den Zustand bei Einzug und Auszug direkt in der App, Uploads aus der Galerie sind nicht möglich. Jede Aufnahme bekommt einen Prüfcode. Direkt bei der Übergabe gibst du die Codes dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Die Gegenseite prüft sie sofort kostenlos im Browser auf app.trustcamera.com, ohne Konto. Sie sieht, dass die Datei seit der Aufnahme unverändert ist, dazu Aufnahmezeit und ungefähren Ort (auf etwa 10 km genau, nie die exakte Position). Eigene Kopien der Fotos behältst du trotzdem.

Damit ist der Zustand nachvollziehbar dokumentiert, und die Aufnahmen können dir als Nachweis helfen. Einen Streit entscheiden sie nicht, und ob etwas gestellt oder bewusst nicht fotografiert wurde, zeigen sie nicht. Ehrliche Vermieter können dir auf dieselbe Weise zeigen, dass ihre Fotos aktuell sind: Sie nehmen die Räume neu in der App auf und schicken dir die Codes, die du sofort prüfst. Ob jemand die Wohnung vermieten darf, beweist das allerdings nicht. Die Android- und iOS-Version von TrustCamera ist noch nicht erschienen und kommt in Kürze.

Schon gezahlt oder Daten geschickt: die ersten Schritte

Hast du bereits überwiesen, handle sofort. Das LKA Niedersachsen rät, die Zahlung umgehend über die Bank rückgängig zu machen und nichts nachzuzahlen, auch wenn weitere Forderungen oder Drohungen kommen. LKA und Polizeiliche Kriminalprävention raten außerdem, Anzeige bei der Polizei zu erstatten. Große Hoffnung macht die Kriminalprävention allerdings nicht: Überwiesenes Geld zurückzuholen, sei extrem schwierig und nur selten erfolgreich. Melde das Inserat außerdem dem Portal, um weitere Suchende zu schützen.

Hast du ein Video-Ident-Verfahren für einen angeblichen Vermieter durchlaufen, informiere laut LKA die betroffene Bank und deine eigene Hausbank und erstatte Anzeige. Auch wenn du nur eine Ausweiskopie verschickt hast, kann eine Anzeige aus unserer Sicht sinnvoll sein: Tauchen später Verträge oder Konten auf deinen Namen auf, ist dokumentiert, wann deine Daten in fremde Hände gerieten. Sichere vorher Screenshots von Anzeige, Profil, Nachrichten und Zahlungsbeleg.

Welche Belege die Polizei braucht, wo du online Anzeige erstatten kannst und wie es danach weitergeht, erklärt unser Ratgeber Wohnungsbetrug anzeigen.

Häufige Fragen zu Wohnungsbetrug und Fake-Wohnungsanzeigen

Was ist Mietbetrug?

Mit Mietbetrug ist oft Betrug mit Mietwohnungen gemeint: Jemand bietet eine Wohnung an, die es nicht gibt oder die ihm nicht gehört, und kassiert Kaution, Miete oder Gebühren. Oft geht es zusätzlich um Daten wie Ausweiskopien. Der Begriff wird auch für Mieter verwendet, die ohne Zahlungsabsicht einziehen. Dieser Ratgeber behandelt die Seite der Wohnungssuchenden.

Woran erkenne ich eine Fake-Wohnungsanzeige?

Wohnungsbetrug erkennst du an einer Kombination aus Warnsignalen: Miete weit unter dem ortsüblichen Niveau, keine Besichtigung möglich, Geld vor Vertrag und Besichtigung, Schlüssel per Post, Unterlagen schon vor dem ersten Termin und Kontakt nur per E-Mail. Eine Bilder-Rückwärtssuche zeigt oft, dass die Fotos aus einem anderen Inserat stammen.

Darf ein Vermieter vor der Besichtigung Geld verlangen?

Seriöse Vermieter und Makler verlangen laut Polizei keine Gebühr für eine Besichtigung. Bei der Kaution darfst du nach § 551 BGB drei Monatsraten wählen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Makler dürfen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Vorschüsse nehmen. Wer vor Besichtigung und Vertrag Geld will, ist deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Betrüger.

Soll ich eine Kopie meines Personalausweises schicken?

Vor der Besichtigung nicht. Laut Orientierungshilfe der Datenschutzbehörden darf sich ein Vermieter den Ausweis zeigen lassen, wenn du allein besichtigst. Eine Kopie ist bei der Besichtigung dagegen nicht erforderlich und damit unzulässig. Die Polizei warnt, dass Täter Ausweiskopien für Fake-Anzeigen und Kontoeröffnungen missbrauchen.

Ist ein Vermieter im Ausland immer ein Betrüger?

Nicht immer, aber es ist eines der häufigsten Muster. Aus unserer Sicht organisiert ein seriöser Vermieter im Ausland die Besichtigung über eine Hausverwaltung, einen Makler oder eine Vertrauensperson und verlangt kein Geld vorab. Soll dagegen der Schlüssel per Post oder Kurier kommen, nachdem du gezahlt hast, brich den Kontakt ab.

Bin ich sicher, wenn ich die Wohnung besichtigt habe?

Sicherer, aber nicht ganz. Das LKA Niedersachsen beschreibt Betrüger, die eine Wohnung selbst anmieten, sie als ihre eigene ausgeben und nach einer echten Besichtigung Kaution und Miete vorab kassieren. Prüf deshalb auch, ob die Person vermieten darf, und zahl erst nach der Vertragsunterschrift.

Fazit: Wohnungsbetrug erkennen heißt, erst prüfen und dann zahlen

Fast alle Maschen setzen darauf, dass du zahlst oder Unterlagen schickst, bevor du Wohnung und Vermieter prüfen konntest. Wer Wohnungsbetrug erkennen will, hält deshalb die Reihenfolge ein: Inserat prüfen, vor Ort besichtigen, Vermieter verifizieren, Vertrag unterschreiben und erst dann Kaution und Miete zahlen.

Bei den Unterlagen gilt dieselbe Ruhe. Den Ausweis zeigst du vor, Nachweise gibst du erst kurz vor dem Vertrag heraus, und ein Video-Ident führst du nur für Konten durch, die du selbst eröffnen willst. Fehlt dir die Zeit für diese Schritte, weil jemand drängt, ist das oft schon die Antwort.