Kaution zurückbekommen: Fristen, Abzüge und deine Rechte

Deine Kaution bekommst du nach dem Auszug zurück, sobald der Vermieter sie nicht mehr als Sicherheit für offene Forderungen braucht. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, als Faustregel aus der Rechtsprechung nennt das Bundesjustizministerium drei bis sechs Monate. Damit du die Kaution vollständig zurückbekommst, dokumentierst du den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, prüfst jeden Abzug und forderst das Geld schriftlich an, wenn es ausbleibt.

Schwierig wird es oft bei den Abzügen. War der Kratzer im Parkett schon beim Einzug da? Ist die vergilbte Wand normale Abnutzung oder ein Schaden? Wer dann nur Erinnerungen hat, steht schlecht da. Wir entwickeln bei TrustCamera eine Kamera-App für überprüfbare Fotos und beschäftigen uns deshalb viel damit, wie sich der Zustand einer Wohnung nachvollziehbar festhalten lässt. Hier findest du, was Gesetz, Bundesgerichtshof und Bundesjustizministerium zur Kaution sagen, Stand September 2026.

Kaution zurückbekommen: das Wichtigste auf einen Blick

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Zuvor darf er in einer angemessenen Frist prüfen, ob noch Forderungen offen sind. Abziehen darf er etwa Mietrückstände und Schäden, die du verursacht hast. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen geht dagegen nicht zu deinen Lasten.

Wie viel du von deiner Kaution zurückbekommst, hängt von diesen Abzügen ab. Die folgende Übersicht fasst zusammen, welche Posten typischerweise in einer Kautionsabrechnung auftauchen und was die Quellen dazu sagen. Im Einzelfall kommt es auf deinen Mietvertrag und den Zustand der Wohnung an.

Übrigens: Zahl eine Kaution erst, wenn du die Wohnung vor Ort besichtigt und den Mietvertrag unterschrieben hast. Nach § 551 BGB darfst du eine Geldkaution ohnehin in drei Monatsraten zahlen, die erste erst zu Beginn des Mietverhältnisses. Verlangt jemand schon vorher eine Überweisung, ist das aus unserer Sicht ein deutliches Warnsignal. Woran du falsche Vermieter erkennst, zeigt unser Ratgeber Wohnungsbetrug erkennen.

Kaution zurück: Frist und Ablauf nach dem Auszug

Laut dem Leitfaden Wohnraummietrecht des Bundesjustizministeriums wird dein Anspruch erst fällig, wenn du die Wohnung zurückgegeben hast und danach eine angemessene Zeitspanne vergangen ist. In dieser Zeit soll der Vermieter klären können, ob und in welcher Höhe er noch Forderungen gegen dich hat. Nach der Rechtsprechung werden ihm dafür üblicherweise drei bis sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses zugestanden, schreibt das Ministerium.

Diese Spanne ist eine Faustregel, keine starre Frist. Wie viel Zeit der Vermieter braucht, hängt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von den Umständen des Einzelfalls ab. Je nach Lage können es auch mehr als sechs Monate sein. Eine feste Rückzahlungsfrist hat der Gesetzgeber bewusst nicht ins Gesetz geschrieben. Wichtig für deine Rechnung: Die Spanne zählt ab dem Ende des Mietverhältnisses, nicht erst ab deiner ersten Nachfrage.

Verlass dich nicht zu sehr auf § 548 BGB. Danach verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung zwar in sechs Monaten ab der Rückgabe. Bei der Kaution schützt dich diese Frist aber nur begrenzt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2024 (Az. VIII ZR 184/23) kann der Vermieter bei einer Barkaution Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung in der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann noch verrechnen, wenn die Forderung schon verjährt ist.

Wann du deine Kaution zurückbekommst, hängt also vor allem vom Verlauf des Auszugs ab. Lief er ohne Streit und ohne offene Nebenkosten, frag nach drei Monaten ohne Rückmeldung freundlich schriftlich nach. Gibt es Streit über Schäden oder steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, dauert es oft länger. Eine Garantie für einen bestimmten Zeitpunkt gibt es in keinem der beiden Fälle.

Kaution einbehalten wegen Nebenkosten: warum ein Teil länger liegen bleiben kann

Ziehst du mitten im Abrechnungsjahr aus, fehlt oft noch die Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr. Der Bundesgerichtshof hat 2006 entschieden (Az. VIII ZR 71/05), dass die Kaution auch Nachforderungen aus einer solchen späteren Abrechnung sichert. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ende seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Wie lange das dauern kann, ergibt sich aus § 556 BGB. Der Vermieter muss dir die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Endet dieser Zeitraum im Dezember, kann die Abrechnung also bis Ende des folgenden Jahres kommen. Zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nach demselben Paragrafen nicht verpflichtet. Verpasst er die Frist, kann er eine Nachforderung in der Regel nicht mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Entscheidend ist das Wort „angemessen“. Der Bundesgerichtshof erlaubt, einen angemessenen Teil zurückzubehalten, nicht automatisch die ganze Kaution. Im entschiedenen Fall hatten die Vermieter die Kaution samt Zinsen abgerechnet und nur 450 Euro wegen der ausstehenden Betriebskosten zurückbehalten. Als Anhaltspunkt für die Höhe taugen aus unserer Sicht die Nachzahlungen der Vorjahre. Hast du bisher meist Guthaben bekommen und bleibt trotzdem fast die ganze Kaution liegen, frag nach der Begründung.

Abnutzung oder Schaden: was von der Kaution abgezogen werden darf

Für Abnutzung durch normales Wohnen zahlst du nichts. § 538 BGB stellt klar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten hat. Anders sieht es bei Schäden aus, die du verschuldet hast: Für sie musst du laut Bundesjustizministerium in aller Regel aufkommen. Wo die Grenze zwischen beidem verläuft, ist im Einzelfall oft der eigentliche Streitpunkt.

Streit gibt es laut Leitfaden nicht selten um Schönheitsreparaturen, also etwa Tapezieren und Streichen. Gesetzlich ist dafür der Vermieter zuständig, viele Mietverträge übertragen sie aber auf den Mieter. Vom Vermieter vorformulierte Klauseln sind laut dem Leitfaden des Ministeriums aber nur unter Bedingungen wirksam. Starre Fristenpläne sind unwirksam, und eine Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Bedarf darf nicht verlangt werden. Wer eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat, darf nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Ist die Klausel unwirksam, musst du gar keine Schönheitsreparaturen leisten.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen laut Leitfaden zum Beispiel das Abschleifen und Versiegeln des Parketts oder ein neuer Teppichboden, der durch vertragsgemäßen Gebrauch verschlissen ist. Das sind Instandsetzungsmaßnahmen, die grundsätzlich Sache des Vermieters sind. Ob die Klausel in deinem Vertrag wirksam ist, bleibt eine Rechtsfrage. Das Ministerium empfiehlt, sie im Streitfall von einem Mieterverein oder einer Anwältin prüfen zu lassen.

Vorsicht bei der Übergabe: Laut Berliner MieterGemeinschaft kann deine Unterschrift unter dem Protokoll als Zusage zu Arbeiten gelten, die dein Mietvertrag gar nicht wirksam verlangt, etwa Schönheitsreparaturen. Unterschreib deshalb nur eine Beschreibung des Zustands.

Schäden, die schon beim Einzug da waren, hast du nicht verursacht. Das Problem ist der Nachweis nach Jahren. Der Leitfaden rät deshalb, im Übergabeprotokoll alle vorhandenen Mängel aufzulisten, damit der Vermieter später nicht behaupten kann, sie stammten von dir. Hast du beim Einzug kein Protokoll gemacht, sind Fotos und Nachrichten aus dieser Zeit dein wichtigstes Material.

So bekommst du die Kaution zurück: Schritt für Schritt

Oft entscheidet sich schon am Tag der Übergabe, ob es später Streit gibt. Mit diesen Schritten sorgst du dafür, dass du die Kaution zügig zurückbekommst und jeden Abzug prüfen kannst:

1. Übergabe vorbereiten: Räum die Wohnung vollständig, erledige wirksam vereinbarte Arbeiten und lies dein Einzugsprotokoll noch einmal.
2. Übergabe dokumentieren: Geh die Wohnung mit dem Vermieter durch und halte Mängel, Zählerstände und die Zahl der Schlüssel fest. Wie das geht, erklärt unser Ratgeber zum Wohnungsübergabeprotokoll.
3. Adresse und Konto mitteilen: Gib deine neue Anschrift und deine Bankverbindung schriftlich an, damit Abrechnung und Geld dich erreichen.
4. Abrechnung prüfen: Vergleich jeden Abzug mit Protokoll und Fotos. Ist er belegt, betrifft er einen echten Schaden, und sind die Zinsen berücksichtigt?
5. Schriftlich nachfragen: Kommt nach angemessener Zeit nichts, bitte um Abrechnung und Auszahlung bis zu einem konkreten Datum.

Für die Nachfrage genügt ein sachlicher Brief oder eine E-Mail. Nenne Mietende, Übergabedatum, Kautionsbetrag und Bankverbindung, und bitte um Abrechnung und Auszahlung bis zu einem Datum, das dem Vermieter noch Zeit lässt. Schicke das Schreiben so, dass du den Zugang später belegen kannst, und bewahre eine Kopie auf. Ein solches Schreiben garantiert nicht, dass der Vermieter zahlt. Es zeigt aber, dass du die Kaution ernsthaft zurückforderst, und hilft, wenn du später Beratung suchst.

Kaution zurück mit Zinsen: was dir zusätzlich zusteht

Wenn du die Kaution zurückbekommst, gehört mehr dazu als der gezahlte Betrag. Nach § 551 BGB muss der Vermieter eine Geldkaution bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Andere Anlageformen sind möglich, wenn ihr sie vereinbart habt. In jedem Fall muss das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit, bei Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Pflicht zur Verzinsung.

Derselbe Paragraf begrenzt die Kaution auf höchstens drei Monatsmieten, gerechnet ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Eine Geldkaution darfst du in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Vereinbarungen, die davon zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Laut Leitfaden musst du deshalb auch bei einer höheren Vereinbarung nur drei Monatsmieten leisten. Hast du mehr gezahlt, sprich das bei der Abrechnung an oder lass dich beraten.

Wurde die Wohnung während deiner Mietzeit verkauft, ist laut Leitfaden des Ministeriums der neue Eigentümer zur Rückzahlung verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn er die Kaution vom alten Vermieter nie bekommen hat. Kannst du sie vom neuen Vermieter nicht erlangen, bleibt nach § 566a BGB der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.

Kaution nicht zurück: was tun?

Wer seine Kaution nicht zurückbekommt, obwohl Monate vergangen sind, oder Abzüge für unberechtigt hält, hat mehrere Wege. Welcher passt, hängt von Betrag, Mietvertrag und Beweislage ab. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.

Erste Anlaufstelle ist aus unserer Sicht ein Mieterverein. Laut Deutschem Mieterbund helfen die örtlichen Vereine ihren Mitgliedern unter anderem bei Fragen zur Kaution. Die persönliche Mietrechtsberatung ist für Mitglieder kostenlos und enthält häufig eine Mietrechtsschutzversicherung. Dafür trittst du einem Verein in deiner Nähe bei. Alternativ beauftragst du eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht.

Zahlt der Vermieter trotzdem nicht, bleibt der Weg über das Gericht. Für Geldforderungen gibt es das gerichtliche Mahnverfahren. Laut den Mahngerichten der Länder kannst du den Antrag ohne Anwalt stellen, bei komplizierten Sachverhalten solltest du aber anwaltliche Hilfe erwägen. Legt der Vermieter Widerspruch ein, geht es nur in einem regulären Gerichtsverfahren weiter. Sinnvoll ist das Mahnverfahren aus unserer Sicht vor allem, wenn der Vermieter die Forderung nicht bestreitet, sondern einfach nicht zahlt.

Anders liegt der Fall, wenn es den Vermieter nie gab. Hast du die Kaution für eine Wohnung überwiesen, die gar nicht zu vermieten war, ist das kein Kautionsstreit, sondern womöglich Betrug. Was du dann sofort tust und wie du Anzeige erstattest, zeigt unser Ratgeber Wohnungsbetrug anzeigen.

Fotos bei Einzug und Auszug: den Zustand nachvollziehbar festhalten

Im Streit um Abzüge zählt, was du zeigen kannst. Fotografiere beim Einzug und beim Auszug jeden Raum mit Boden, Wänden, Fenstern, Bad und Küche. Dazu kommen Zählerstände und Nahaufnahmen jedes vorhandenen Schadens, am besten mit einem Gegenstand zum Größenvergleich. Kurze Videos zeigen Zusammenhänge oft besser als Einzelbilder. Diese Aufnahmen ergänzen das Protokoll, sie ersetzen es nicht. Wer so dokumentiert, hat bei unberechtigten Abzügen mehr in der Hand und kann ihnen leichter widersprechen.

Normale Handyfotos haben eine Schwäche. Aufnahmedatum und Ort stehen zwar in den Metadaten, lassen sich aber in wenigen Sekunden ändern, wie unser Ratgeber EXIF-Daten anzeigen zeigt. Behauptet der Vermieter, deine Fotos seien später entstanden, steht schnell Aussage gegen Aussage. Wie du Aufnahmen machst und sicherst, die im Streit trotzdem tragen, zeigt unser Ratgeber Fotos als Beweis.

Genau dafür entwickeln wir TrustCamera. Du nimmst Fotos und Videos direkt in der App auf, und jede Aufnahme bekommt einen Prüfcode. Gib die Codes dem Vermieter oder der Hausverwaltung gleich bei der Übergabe, damit sie sie sofort kostenlos im Browser prüfen können, ohne Konto. Sie sehen dann, dass die Datei seit der Aufnahme unverändert ist, wann sie entstand und ungefähr wo, auf etwa zehn Kilometer genau und nie mit der genauen Position.

Bewahre die Fotos zusätzlich selbst auf. So ein Nachweis dokumentiert den Zustand nachvollziehbar und kann dir als Beleg helfen. Er entscheidet einen Streit aber nicht und zeigt nicht, ob etwas gestellt oder bewusst nicht fotografiert wurde. Noch ist die App nicht erhältlich, sie erscheint in Kürze für Android und iOS.

Häufige Fragen zu Kaution zurückbekommen

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Laut Bundesjustizministerium werden dem Vermieter nach der Rechtsprechung üblicherweise drei bis sechs Monate nach Mietende zugestanden. Der Bundesgerichtshof betont, dass es auf den Einzelfall ankommt und es auch länger dauern kann. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil bis dahin liegen bleiben.

Darf der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?

Ja, aber nur einen angemessenen Teil und nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. So hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden. Die Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Den übrigen Betrag darf er aus diesem Grund nicht zurückhalten.

Bekomme ich die Kaution mit Zinsen zurück?

Ja. Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, in der Regel zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Kaution. Wie hoch sie ausfallen, hängt vom Zinsniveau während deiner Mietzeit ab. Eine Ausnahme gilt für Studenten- und Jugendwohnheime.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn du deine Kaution nicht zurückbekommst, frag zuerst schriftlich nach und bitte um Abrechnung bis zu einem konkreten Datum. Hilft das nicht, lass dich von einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht beraten. Bestreitet der Vermieter die Forderung nicht, kann ein gerichtliches Mahnverfahren helfen. Einigt ihr euch über Abzüge nicht, bleibt am Ende nur ein Gericht. Halte Protokoll und Fotos deshalb bereit.

Darf der Vermieter für normale Abnutzung etwas abziehen?

Nein. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Schönheitsreparaturen wie Streichen schuldest du nur, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht. Ob eine Macke noch Abnutzung oder schon ein Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wer zahlt die Kaution zurück, wenn die Wohnung verkauft wurde?

Der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein und muss die Kaution zurückzahlen, auch wenn er sie vom Vorbesitzer nicht erhalten hat. Kannst du sie von ihm nicht bekommen, bleibt nach § 566a BGB der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.

Wie lange kann ich die Kaution zurückfordern?

Für deinen Anspruch gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Sie beginnt nach § 199 BGB grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und du die maßgeblichen Umstände kennst oder kennen müsstest. Bei der Kaution hängt dieser Zeitpunkt von der Prüfungsfrist des Vermieters ab und ist schwer genau zu bestimmen. Warte deshalb nicht ab und lass dich beraten, wenn schon viel Zeit vergangen ist.

Fazit: Kaution zurückbekommen heißt, die Übergabe gut zu dokumentieren

Eine feste Frist für die Rückzahlung gibt es nicht, als Faustregel gelten nach der Rechtsprechung drei bis sechs Monate, im Einzelfall auch mehr. Wegen einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger liegen bleiben. Abziehen darf der Vermieter offene Miete und Schäden, die du verursacht hast, aber keine normale Abnutzung und keine Mängel, die schon beim Einzug da waren.

Ob du die Kaution vollständig zurückbekommst, entscheidet sich deshalb vor allem bei Einzug und Auszug. Ein gründliches Protokoll, Fotos jedes Raums und eine schriftliche Nachfrage zur richtigen Zeit bringen dich weiter als jede Diskussion. Wird es ernst, hilft dir ein Mieterverein, deine Rechte einzuschätzen.